不動産コンサルティングを活用するメリットとは？依頼可能な内容や選び方も解説

不動産コンサルティングサービスとは

不動産コンサルティングサービスとは、不動産全般に精通した専門家からアドバイスや提案を受けられるサービスです。担当のコンサルタントには不動産売却のタイミングや有効活用の方法など、幅広い内容を相談できます。

担当のコンサルタントは中立的な立場のため、顧客視点に立ったアドバイスが得られる点も魅力です。権利者同士のトラブル解決を図る仲裁役としての役割も任せられます。

不動産コンサルティングで依頼可能な内容

不動産コンサルティングを利用すると、担当コンサルタントに以下の内容を相談できます。

内容を1つひとつみていきましょう。

不動産の有効活用

別荘や遊休地、畑などを保有しているものの、有効活用できていない方向けのサービスです。何もせず放置していると、利益を生まないだけではなく、固定資産税を支払わなければなりません。少しでも収益を確保するためにも、有効活用すべきでしょう。

不動産コンサルティングを活用すると、駐車場や店舗、マンション建設など、立地条件やニーズに見合った提案を得られます。コンサルティング会社によっては、建築計画案や資金計画の策定なども依頼可能です。

最寄り駅から遠い土地や不動産を持っている場合、価値が高い駅近の土地や賃貸不動産への組み換え提案も受けられます。

不動産の売却

マンション経営や駐車場投資など、賃貸不動産を保有している方向けのサービスです。賃貸不動産は購入年数が経過するほど、経年劣化によって資産価値が低下します。ランニングコストや修繕費用も年々増えるため、適切なタイミングで売却しなければなりません。

不動産コンサルティングを利用すると、いつどのタイミングで売却するべきか、実情に見合った提案が得られます。コンサルタントは市場動向や不動産売買に精通した専門家です。

不動産売却で最大の利益が得られるタイミングを熟知しており、売り時でなければ反対されるケースも珍しくありません。顧客目線に寄り添った提案が得られるでしょう。

投資分析や市場調査

不動産投資は主に以下の6種類に分類できます。

不動産投資によって得られる利益は家賃収入と売却益の2種類です。不動産コンサルティングを利用すると、投資対象や市場の動向、不動産の賃貸相場などを分析したうえで、どちらにするべきかを選択できます。

再開発した際の活用方法や近隣環境も含めたうえで提案を受けられるため、安定した収益確保が望めるでしょう。投資目的で購入した不動産は節税効果や年金対策にも活用できるため、リスクを避けて収益を確保したい方におすすめです。

賃貸不動産経営の相談

マンションやアパート、駐車場経営をしている方向けのサービスです。賃貸での不動産経営は他の投資方法と比べ、比較的安定して収益を確保できます。

反面、ランニングコストの増大や家賃滞納、空室リスクなど、さまざまな問題が発生します。経年劣化や設備の老朽化によって、家賃を下げる必要性も出てくるでしょう。

不動産コンサルティングを利用すると、収支改善に向けた方法を提示してもらえます。入居者募集や修繕計画の作成、入居者同士のトラブル対策など、不動産の運営や管理に関する悩みを相談できる点もプラスです。

収益確保が難しい場合はタイミングを見極めたうえで、保有不動産の売却もコンサルタントから提案されます。

不動産の相続対策

不動産を配偶者や子どもに相続させたい方向けのサービスです。不動産は価格の種類や評価方式、計算式など、実際の評価額を算出するために多くの点を理解しておかなければなりません。

計算には専門知識が必要になるため、不動産コンサルティングを利用し、正確な評価額を把握しましょう。評価額がわからないまま相続すると、多額の相続税が発生して納税できず、相続人が不動産を手放す可能性も生じます。不動産相続を検討している場合は、早期の対応が重要です。

不動産相続の流れや相続方法、相続に必要な書類などに関しても、コンサルタントに相談できます。

貸家・貸地の整理

貸家・貸地の整理とは、これまで第三者に貸していた土地や住宅の借地関係を解消し、自分の土地として100%利用できる状態にすることです。貸主と借主で利害関係が相反するため、正しい手順を踏まないと、トラブルに発展する可能性が高まります。

不動産コンサルティングを利用すると、貸家や貸地の整理方法に関してさまざまな選択肢を提案してもらえます。コンサルタントから提示してもらえる主な解決方法を以下にまとめました。

参照：エース鑑定コンサルティング会社

隣接地との境界線の明確化や契約書の作成、資産価値の算出など、他にもこなさなければならない作業が多いです。コンサルティング会社によっては、現地調査や流通価格の検証なども依頼できます。

複数権利者の権利調整

複数の権利者が存在する不動産で取引や再開発を進める場合、所有者や借主に損失が発生しないようにしなければなりません。

不動産コンサルティングを利用すると、客観的な立場にもとづく権利調整や不動産の鑑定評価が期待できます。担当コンサルタントに依頼可能な業務を以下に記載しました。

参照：にし不動産株式会社

不動産コンサルティングの報酬体系は3種類

不動産コンサルティングの報酬体系は以下の3種類にわけられます。

長期的にコンサルタントへ相談したい場合は、顧問契約型がおすすめです。対応可能な範囲に制限はありますが、比較的リーズナブルな価格で不動産に関する悩みを相談できます。

顧問契約型

不動産コンサルティング会社と顧問契約を締結し、定期的に不動産に関する提案やアドバイスを受けるタイプです。訪問頻度は月1〜2回で、対応可能な相談内容や費用は事前に決まっています。

コンサルティング費用は企業によって多少変動はありますが、月1回程度の訪問の場合、年間10万円が相場です。長期的なサポートを求めている方、複数の不動産案件を抱えている方に、適したタイプといえるでしょう。

時間報酬型

時間報酬型は、担当コンサルタントの単価×稼働時間によって費用を算出するタイプです。コンサルタントの単価は実務経験やスキル、勤務先などによって変動します。単価の相場は1時間5,000円が1つの目安です。

コンサルタントの単価は事前に決められており、価格交渉をしても下がりません。時間報酬型は、単発の案件を相談したい場合におすすめです。

コンサルティング会社によっては、案件内容に応じて報酬額が決められています。案件制を採用している場合、費用の相場は1案件5万円です。相談内容に応じて、どちらにするべきかを決めましょう。

成果報酬型

成果報酬型とは、コンサルティングであげた成果に対して報酬が発生するタイプです。費用は成果の達成度合いに応じて変動します。たとえば、不動産売買の場合、売却額の5〜15%を成果報酬として支払うケースが多いです。

成果があげられなかった場合、依頼者は報酬を支払う必要はありません。成果報酬型を採用する際の注意点は、成果の基準を定めるのが難しい点です。依頼内容は収益確保や空室率改善など、成果が明確にみえる案件ばかりではありません。

無駄な支払いとならないよう、コンサルタントと成果の基準に関して決めておきましょう。

不動産コンサルティングを活用する4つのメリット

不動産コンサルティングの活用によって得られるメリットは以下の4つです。

メリットの内容を1つひとつみていきましょう。

メリット1. 不動産のプロから提案を受けられる

不動産コンサルティングの活用によって、不動産全般に精通したプロからアドバイスが得られます。担当のコンサルタントは実務を通じて、豊富な専門知識やノウハウを習得している不動産の専門家です。保有不動産の売却時期やマンションの空室対策など、さまざまな内容を相談できます。

コンサルタントは利害関係にとらわれない客観的な立場です。顧客目線にもとづいた提案が得られるため、収益の最大化や損失の最小化が望めます。

メリット2. 不動産の価値暴落や多額の出費を避けられる

不動産コンサルティングを依頼すると、市場動向や現地調査にもとづく提案が得られます。インターネットや書籍でも情報は集められますが、正確な情報を集められる保証はありません。

不動産に精通したプロからの情報提供により、安定した収益確保が望める投資先や賃貸経営を選択できます。

多額の損失や出費を避けられる点も魅力です。不動産会社や建設会社に相談した場合、依頼者にとって有益な提案を受けられる保証はありません。相場以下の価格での不動産売却、ニーズがない立地でのマンション建設を提案されるケースもあるでしょう。

コンサルタントは利害関係の縛りがないため、依頼者が最大の利益を受けられる内容を提案します。

メリット3. トラブルの解決が望める

担当コンサルタントに仲介役を依頼し、入居者や借地人、権利者間のトラブル解決が期待できます。特に貸家・貸地整理や土地所有者間の権利調整では、立場によって利益が相反するため、トラブルが長引くケースが珍しくありません。

互いの主張が平行線を辿るだけではなく、感情的にもなっており冷静に意見を述べるのは難しいでしょう。法律や不動産に精通したコンサルタントが間に入ることで、双方の主張を聞いたうえでの解決案提示が望めます。

メリット4. ネットワークを活用できる

不動産コンサルタントに寄せられる相談は、不動産に関連した内容だけではありません。不動産の節税対策や借地人との権利調整、入居者同士の裁判など、税金や法律に関する相談も持ちかけられます。

幅広い相談内容に対応するため、士業と連携している不動産コンサルティング会社が多いです。担当コンサルタントに仲介を依頼できる主な専門家を以下にまとめました。

不動産コンサルティングの活用によって、専門家を探す手間を省けます。

不動産コンサルティングを活用する2つのデメリット

不動産コンサルティングを利用する前に、以下2つのデメリットを理解しておきましょう。

不動産コンサルティングを利用しても、収益確保やトラブル解決が確実に実現できるわけではありません。コンサルティングはあくまで成功確率を高める手段の1つです。

最終的な判断は依頼主が下すため、普段から知識の習得や情報収集に励む必要があります。

デメリット1. コンサルティング費用は安くない

どの報酬体系を選択した場合でも、不動産コンサルティングの費用は決して安くありません。顧問契約型を選んだ場合、相談内容や業務量によっては10万円以上かかるケースもあります。

時間報酬型の場合、コミュニケーション不足や案件の難易度など、さまざまな要因によって想定以上に時間がかかるケースも珍しくありません。最悪の場合は成果が得られないまま、稼働時間分の報酬を支払う結果となります。

成果報酬型では、事前に定めた成果があげられない場合、報酬を支払う必要はありません。反面、2つのタイプよりも報酬は高めに設定される傾向にあります。相談内容と解決に必要な期間を見極めたうえで、料金体系を選ぶことが重要です。

デメリット2. 必ずしも成功する保証はない

不動産コンサルティングを利用しても、不動産投資や賃貸経営が必ず成功する保証はありません。自然災害の発生や社会情勢の変化によって、想定外の方向に状況が変化する可能性もあります。

コンサルタントからのアドバイスや提案は、成功確率を高める要素の1つです。コンサルタントからの意見を踏まえたうえで、どのような決定を下すかは依頼者次第です。コンサルタントの意見を取り入れつつ、自身も不動産関連の知識習得に努める姿勢が求められます。

不動産コンサルティングの探し方

不動産コンサルティング会社を探す際は、以下4つのポイントを意識することが重要です。

ポイントの内容をみていきましょう。

依頼内容と得意分野が合致しているか

不動産コンサルティング会社は、不動産に関するすべての相談内容を得意としているわけではありません。不動産の有効活用や売却、賃貸経営に関するアドバイスなど、特定の分野に特化しているケースが多いです。

依頼内容を得意としているか、ホームページ上で実績を確認しましょう。実績が非公開の場合は問い合わせや見積依頼の際に、得意分野を確認します。

依頼先を探す際は、ビジネスマッチングの利用を検討しましょう。ビジネスマッチングとは「発注先を探している企業」と「新規顧客を探している企業」をつなぐサイトです。必要な情報を入力すると、条件に合致した企業が提示されるため、短時間で多くの情報を集められます。

報酬体系と依頼期間が合っているか

依頼内容や依頼期間によって、選択すべき報酬体系は異なります。たとえば、不動産投資や賃貸経営をしている場合、コンサルタントからの継続的なサポートが必要です。

顧問契約を締結すると、現状を正確に反映した提案が毎月得られます。プロの意見を取り入れることで、安定した収益確保やランニングコストの削減が図れるでしょう。

一方、不動産の相続対策や権利者間の権利調整など、短期間集中型の案件を相談する場合は、時間契約型か成果報酬型を選びます。成果設定が難しい場合は、時間契約型を選ぶのが無難です。相談内容と報酬体系が合致しているか、コンサルティングを依頼する前に確認してください。

担当者とコミュニケーションが取りやすいか

スムーズにコミュニケーションを交わせる担当者を選ぶことが重要です。担当のコンサルタントには投資先や不動産売却のタイミング、不動産の有効活用など、さまざまな内容を相談します。担当者から得た情報をもとに、依頼者は市場の動向把握やリスク回避に努めなければなりません。

長期的な付き合いが前提となるため、情報共有や意見交換がしやすい担当者かどうか、商談の際に確認が必要です。

不動産は金融や法律に関する専門用語が多数登場するため、わかりやすく解説してくれる担当者を選んでください。お金に関する説明が曖昧な方、法律の知識に乏しい方はトラブルを招く可能性が高いため、依頼は避けましょう。

不動産に関する資格を持っているか

依頼先の担当者が資格保持者かどうかを確認しましょう。不動産コンサルティングは、無資格でもサービスを提供できます。なかにはマンション販売やビル建設の受注を目的に、営業担当者が不動産コンサルタントと名乗るケースも珍しくありません。

ミスマッチによる無駄な費用の支払いを避けるため、問い合わせや商談の際に資格保持者かどうかを確認しましょう。

担当者が公認不動産コンサルティングマスターの資格を保持していると、高品質な提案を受けられる可能性が高まります。資格取得には、以下の条件を満たさなければなりません。

参照：にし不動産株式会社

豊富な知識や実務経験を持つ方しか取得できないため、取得していると信頼度が高まります。

まとめ

今回の記事では以下の4点に関して述べてきました。

不動産コンサルティングを利用すると、不動産の相続対策や節税対策など、さまざまな内容を相談できます。税理士や弁護士、司法書士など、各分野の専門家を紹介してもらえる点も魅力です。ただし、すべてのコンサルティング会社が、専門家の紹介に対応しているとは限りません。

各士業の紹介も望んでいる方は、ビジネスマッチングを利用するのがおすすめです。得意分野や実績など、各事務所の特徴がコンパクトにまとめられており、スムーズに情報を収集できるでしょう。

「比較ビズ」を利用すると、必要事項を入力する2分程度で条件に合った企業を探し出せます。税理士や弁護士を探している方はぜひ利用してみてください。

監修者のコメント

有限会社兼子経営

代表取締役　兼子俊

埼玉大学電気工学科卒業、同専攻科修了後、製造業に勤務し、広島で中小企業診断士の資格取得を機にコンサルティング会社を起業する。現在起業より24年目になるが、当初は経営の営業、製造等の個別の機能、ISO取得等をコンサルティング支援しており、約十年経過後ISO関連事業を協力者に譲り、当初独立の目標であった経営・事業支援を中心に事業活動をはじめ現在に至る。この間広島中小企業診断協会の理事、専務理事、現中小企業基盤整備機構のチーフアドバイザー、中国経済産業局の事業評価委員などを務めた。特に経済産業局の事業評価委員の6年の経験はのちのコンサルティングに大きな影響をのこす。経済産業省中国経済産業局、財務省中国財務局の認定になる「経営革新等支援機関」として昨年再認定をいただき、活動している。個人としては中小企業診断士、ITコーディネータの資格を持ちコンサルティングに勤めている。

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この記事は、不動産に関し、不動産コンサルタントの肩書を持つ専門家が国家資格を背景に活躍している状況が記述されています。中小企業の社長様は、個人としてかかわる相続だけでなく経営者としてかかわる事業承継についても不動産コンサルティングについて深く関連する機会を持っています。

さらに通常の経営においても不動産の積極活用の点で深く関連性があり、その優劣は経営に大きなインパクトを与えます。ＣＲＥ（※１）戦略です。事業運営のみでなく資産運営を経営の大きな部分として認識し活用することです。

その際に不動産コンサルタントを利用する時には、不動産コンサルタントの資格保持者であることは大事なことですが、その具体的選択においてはまた難しい部分もあることも確かです。中小企業経営者が利用する場合のポイントは経営者マインド・知見を持つ不動産コンサルタントにめぐり合うことでしょうか。

使い方によっては事業の側面にプラスし資産運用の側面において経営に利点を期待することができると思われます。（※１）ＣＲＥはCorporate Real Estateの略で企業不動産のこと。

執筆者

比較ビズ編集部では、BtoB向けに様々な業種の発注に役立つ情報を発信。「発注先の選び方を知りたい」「外注する際の費用相場を知りたい」といった疑問を編集部のメンバーが分かりやすく解説しています。