アパート経営の固定資産税はいくら？節税するポイントを解説！

アパート経営の固定資産税は「固定資産税評価額×税率」

アパート経営の固定資産税は「固定資産税評価額×税率」で算出できます。たとえば、アパートと土地の固定資産税評価額が6,000万円、税率が標準税率の1.4%である場合、固定資産税額は6,000万円×1.4％＝84万円です。

注意が必要なのは、固定資産税評価額がさまざまな要素によって変化することです。同じ構造のアパートであっても、システムキッチンやシステムバスなどの設備が整っていると評価額が高くなります。リフォームで機能が向上したと見なされれば、築年数が古くても評価額が上がるでしょう。

固定資産税の税率は市町村が決定する

固定資産税の税率は、市町村が決定することも覚えておくべきです。標準税率は1.4%ですが、特定の必要性に応じて、これ以上の税率を課すことが許可されています。

多くの自治体は標準税率を採用しているものの、1.5％もしくは1.6％の税率を設定している市町村もあります。所有しているアパートに適用される税率は、必ずアパートの住所を管轄している市町村に確認しましょう。

固定資産税評価額の目安は売買価格の6〜7割

固定資産税評価額の目安は、売買価格の6割〜7割です。正確な固定資産税評価額は、市町村から送付される納税通知書に添付されている課税明細書を確認しましょう。

固定資産税評価額の目安を知っておくと、課税明細書が届く前に固定資産税額をおおよそ予測することが可能です。土地の場合、国土交通省土地鑑定委員会が発表している時価公示価格の7割程度とされています。アパートの場合、不動産売買価格の6割〜7割が一般的です。

おおよその固定資産税評価額に標準税率をかけて、固定資産税額をある程度予測できるでしょう。

アパート経営の固定資産税を軽減する5つの方法

アパート経営の固定資産税を軽減する方法は、主に以下の5つです。

固定資産税は毎年納めなければなりません。効果的に節税するため、5つのポイントを覚えておきましょう。

1. 土地・建物の軽減措置を利用する

アパートの固定資産税の節税に役立つ方法の1つが「軽減措置」です。土地の広さに応じて、小規模住宅用地・一般住宅用地それぞれに軽減措置が適用されます。

この軽減措置は「戸数分」の適用が受けられるため、一般住宅よりもアパートの方が大きな節税効果を得られるでしょう。

2022年3月31日までに新築したアパートの場合、以下のとおり固定資産税額軽減措置が適用されます。

加えて、固定資産税の建て替え特例の制度も確認しましょう。1月1日の時点で土地が更地であっても、住宅用地であり敷地内でアパートの建て替えがあるケースでは、軽減措置を受けられる可能性があります。

軽減措置を賢く活用することで大幅な節税ができるでしょう。

2. 経費を漏れなく計上する

固定資産税の節税では、経費を漏れなく計上することが重要です。固定資産税の課税対象となるのは、収入から経費を差し引いた不動産所得です。経費を漏れなく計上することで、不動産所得を圧縮し節税できます。

アパートの経営で経費計上できる費用として、以下の支出が挙げられるでしょう。

• 管理費
• 広告宣伝費
• 火災保険料
• 地震保険料
• 修繕費用
• 仲介手数料
• 立ち退き料
• 新聞書籍代
• 交通費
• 接待交際費

少額の経費であっても、大幅な節税につながる可能性があります。領収書やレシートは必ずすべて保管しておき、漏れなく経費を計上しましょう。

3. 青色申告を活用する

個人事業主やアパート経営を行なっている方は、青色申告を活用することで節税できます。青色申告は、事業所得や不動産所得を得ている個人事業主やフリーランスが行える確定申告の方法です。給与所得以外に20万円を超える不動産所得を得た場合には、確定申告しなければなりません。

青色申告には、最大で65万円の特別控除が受けられるのが特徴の1つです。不動産所得で多額の赤字が発生した場合、損失を翌年から最大3年間繰り越すこともできます。白色申告では優遇措置は受けられないため、アパート経営では青色申告がおすすめです。

4. 減価償却を考慮する

アパート経営では減価償却費を経費計上することが重要です。アパートの購入費用だけではなく、設備でも減価償却できるものが少なくありません。

取得価額が10万円以上の設備や備品は、固定資産で減価償却の対象です。「確定申告書等作成コーナー｜よくある質問」に記載されている耐用年数で取得価額を割り、毎年計上する経費を算出できます。

減価償却費は経費のなかで高額になるケースが多いため、確定申告時に必ず計上しましょう。

5. 法人化を検討する

アパート経営で節税したい場合、法人化することも1つの手です。他の所得とあわせて1,000万円を超えるケースでは、法人化を検討するといいでしょう。

法人化することで、所得税よりも税率が低い法人税が適用され、経費が認められる範囲も大きく広がります。法人化により、多くの利益を手元に残せるでしょう。

アパート経営の固定資産税の納付で覚えておくべきポイント3つ

アパート経営の固定資産税を納付する際に注意すべき点は以下の3つです。

固定資産税は高額な納税になると同時に所得税や住民税と納付方法が異なる部分があります。固定資産税の納付方法や納付時期はしっかりと把握しておきましょう。

1. 固定資産税の納付方法は一括もしくは4回の分割納付

固定資産税の納付方法は、一括納付もしくは4回の分割納付のどちらかです。 自治体によって異なりますが、一般的に分割払いする場合には4月、7月、12月、翌年2月に分けて納付します。

固定資産税の納付方法は主に以下の6つです。

eLTAXは、地方税の納付をインターネット上で行えるシステムです。利用に際しては届け出が必要になるため注意しましょう。

2. 納付期限は自治体により異なる

固定資産税の納付時期は、自治体によって異なるため、必ず該当するアパートの所在地を管轄する自治体に時期を確認しなければなりません。固定資産税を分割払いするケースでは4回納付します。

一般的には4月、7月、12月、翌年2月ですが、東京都は6月、9月、12月、翌年2月です。詳しくは、市町村役場の固定資産税担当課に問い合わせましょう。

3. 未納の場合延滞金が発生する

固定資産税の納付を忘れていた、怠っていたなどのケースでは、延滞金が発生します。延滞金は、納付期限の翌日から発生し、滞納期間に応じて増えるため注意が必要です。

延滞金の利率は市町村によって異なりますが、東京都の場合納付期限の翌日から1カ月間は年率2.5％、1カ月を超えると年率8.7％になります。固定資産税の滞納により、所有している土地や自宅、預貯金が差し押さえられるおそれもあるため、納付期限は必ず守りましょう。

アパート経営の固定資産税を支払う際の注意点4つ

アパート経営の固定資産税を納付する際、以下の4つのポイントに注意しましょう。

固定資産税を納めすぎる原因となるポイントも含まれているため、節税のために必ずチェックしておきましょう。

1. 固定資産税納付書を細かくチェックする

固定資産税納付書を受け取ったあと、詳細を細かくチェックすることは重要です。固定資産税納付書の税額が間違えており、税額修正が行われることは珍しくありません。

総務省が行った調査の結果、平成21年度〜23年度の全国の市町村約1,480団体のなかで税額修正が発生した自治体は全体の97%でした。土地・家屋ともに全体の約0.2%に税額修正が発生し、500人に1人の割合で納税額が修正されています。

参照：総務省「固定資産税及び都市計画税に係る税額修正の状況調査結果」

過払いに気付いた場合、最大20年までさかのぼって還付できるため固定資産税納付書は必ずチェックし、過払いがないか確認しましょう。納税額によっては数十万円、数百万円の還付金が発生する場合もあります。

2. 空き家になっているアパートに注意する

空き家になっているアパートを所有している場合、軽減措置が適用されないおそれがあります。アパートの固定資産税の節税のためには軽減措置が役立ちますが、空き家は対象外になるケースが少なくありません。

2015年に「空家等対策の推進に関する特別措置法」が施行され、倒壊の可能性や周辺の景観や環境に悪影響を与えるなどの空き家が軽減措置の対象外となります。軽減措置の対象外と見なされると、固定資産税が大幅に増えるおそれがあるでしょう。

事前に自治体から助言や指導、勧告が与えられ、改善が見られない場合は軽減措置の適用から外されます。所有する物件が軽減措置の対象か、適用外になる可能性がないかチェックしましょう。

3. 設備投資により固定資産税が上がることがある

大きさや床面積が同程度の物件であっても、設備によって固定資産税額が上がるケースがあります。「グレードの高い建材を使っている」「最新の設備が整っている」「難しい工法で建てられている」などの物件では固定資産税評価額が上がり、固定資産税が高くなるでしょう。

壊れた箇所の修繕で建物の価値が高くなることはありませんが、リフォームで設備や機能が向上した場合には固定資産税額が上がる可能性があります。

4. 所有者が死亡したケースでは相続人に固定資産税が課税される

アパート経営していた所有者が亡くなった場合、相続人が固定資産税を納めなければなりません。固定資産税は毎年1月1日時点で登記されている土地や建物の所有者に対して課税されます。

所有者が亡くなっていても、固定資産税の納付は免除されません。相続人の代表を選出する「相続人代表者指定（変更）等届」を提出し、所有者変更の登記を行います。

「相続人代表者が固定資産税をすべて納付する」「アパートを相続する相続人の数で等分する」など負担の方法は相続人同士の話し合いで決定しなければなりません。

まとめ

アパート経営の固定資産税額は、固定資産税額×税率で簡単に計算できます。固定資産税の納付時期や納付方法は、市区町村で異なります。アパートの所在地を管轄する市町村役場で確認しましょう。

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監修者のコメント

竹中啓倫税理士事務所

税理士・米国税理士・認定心理士　竹中啓倫

岐阜県出身。上場会社の経理に勤務する傍ら、竹中啓倫税理士事務所の代表を務める。M＆Aなどの事業再編を得意とし、セミナーや研修会講師にも数多くあたるほか、医療分野にも造詣が深く、自ら心理カウンセラーとして、心の悩みにも答えている。税理士会の会務では、名古屋税理士協同組合理事を務める。

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アパート経営を行う上で、経費として多くの部分を占めるのが固定資産税になります。固定資産税は、所有者が申告して課税されるものではなく、市区町村が決定している固定資産税評価額に応じて、賦課決定されるものになります。

経費化するためには、総額は支払金額を確認するのが確実ですが、複数不動産を所有している場合、明細がわかりません。納付書以外に確認する方法は以下の通りになります。

所有者の方には、固定資産税の納付書が送付されてくるかと思いますが、第一期の納付書とともに固定資産税の課税明細書が送られてくるかと思います。その明細書で対象不動産を特定して、計算をすることができます。

これ以外にも、不動産にまつわる税金はいくつかありますが、固定資産税評価額をベースに決定されている場合がありますので、注意しておいてください。

執筆者

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