不動産所得の確定申告における必要書類とは？申告の種類別で解説

不動産所得を確定申告する際の必要書類一覧【6種類】

不動産所得の確定申告には、帳簿作成に必要な書類と提出に必要な書類があり、下記の6種類の書類ですべてが網羅できます。

【帳簿作成に必要な書類】

【提出に必要な書類】

不動産所得を明確にするための書類を準備し、収支内訳書や青色申告決算書を作成します。完成した書類をもとに、確定申告書に数字を当てはめていく流れです。

1. 不動産収入がわかる書類

不動産の総収入額を把握するためには、不動産収入がわかる書類や資料の収集から開始しましょう。

不動産所得には、家賃収入のほかに駐車場収入、敷地に他社の宣伝用看板を設置した場合の収入も含まれます。マンションやアパートに駐車場や駐輪場があり、収入が発生している場合は家賃収入に含めて計算しましょう。

不動産所得を起算するために必要な書類や資料は下記のとおりです。

2. 必要経費・控除がわかる書類

不動産所得を確定させるためには、総収入から控除や「必要経費」の金額を確定する必要があります。経費総額を把握するために、必要経費がわかる書類や資料が必要です。

必要書類をリストアップしながら、総収入から差し引ける控除金額も把握しておきます。経費を把握するためには、下記の書類や資料が必要です。

3. 源泉徴収票【給与や年金の受給がある場合】

不動産所得以外の所得がある場合は、すべての所得額を合算した金額に所得税率をかけることで、納税額が計算できます。会社員が不動産賃貸業を営んでいる場合、年末調整後の給与所得の源泉徴収票を取得します。年金受給者は年金収入の源泉徴収票が中小企業庁よりハガキで郵送されるため、保管しておきましょう。

不動産所得がある場合、最終的な所得額と所得税額を算出するために給与所得・年金収入の所得額をプラスして計算する必要があるため注意が必要です。

4. 収支内訳書【白色申告の場合】

収支内訳書とは、所得の計算過程を記入する収支表です。用意した帳簿や明細書、領収書などをベースに作成します。白色申告をする場合は、収支内訳書が必要です。

スムーズに提出書類を作成するためには、不動産所得の収支をExcelを利用して管理するのがおすすめです。確定申告書の第一表を作成する前に「収支内訳書（不動産所得用）」から作成します。

出典：国税庁「令和4年分収支内訳書（不動産所得用）の書き方」

1ページ目の左には「収入」「必要経費」「所得」を、右には各物件の賃借人情報および当年の収入を記載します。2ページ目には各物件の減価償却の状況が必要です。

5. 青色申告決算書【青色申告の場合】

青色申告で確定申告する場合は、青色申告決算書を作成します。手順は収支内訳書とほぼ同じですが、3ページ分の記入が必要です。

1ページ目には収入と必要経費を記載し、青色申告特別控除と所得を計算します。2ページ目には各物件の賃借人情報および当年の収入を記載します。3ページ目には各物件の減価償却の状況の記載が必要です。

出典：国税庁「令和4年分青色申告決算書（不動産所得用）の書き方」

青色申告決算書をスムーズに作成するために、会計ソフトで帳簿を作成しましょう。青色申告決算書では、複式簿記での作成が必要になるため、ExcelやGoogleスプレットシートで作成することはできません。

6. 確定申告書

作成した収支内訳書あるいは青色申告決算書をもとに、確定申告書を作成します。第一表は、決算書で計算した売上の金額と所得金額を記入し、所得控除および税金の計算をおこないます。第二表は、所得控除の金額計算の根拠や住民税に関する事項を記載し完成です。

出典：国税庁「令和4年分所得税及び復興特別所得税の手引き」

確定申告書や決算書は納税システム「e-tax」を利用するか、国税省のホームページからダウンロードして作成しましょう。

不動産所得の確定申告で提出する書類【申告パターン別】

不動産収入がある場合、下記の3種類のうち、適用する申告方法で提出書類が異なります。

1. 白色申告の場合

白色申告で必要になる提出書類は、確定申告書と不動産所得用の収支内訳書です。経理の知識があまりない方にとって、簡易的な方法で申告できるメリットがあります。税制面では「10万円のみの控除」「家族に支払った給与は事業専従者として計算し一定額以上は経費にならない」など規制が多くあります。

2. 青色申告の場合【10万円控除適用】

10万円控除のみの青色申告適用事業者の場合、確定申告書と不動産所得用の青色決算書の提出が必要です。帳簿の作成を含め、白色申告と比較しても手間がかかるわけではありません。

税制面で優遇が受けられているわけではなく、最大65万円控除を受けるには要件が満たせていません。

3. 青色申告の場合【最大65万円控除適用】

青色申告（最大65万円控除）の場合に必要な提出書類は、確定申告書と不動産所得用の青色申告決算書、貸借対照表、損益計算書の4種類です。

最大65万円の控除を得るには、複式簿記での帳簿記帳とe-taxを利用した申告が必要です。青色申告決算書4ページ目の「賃借対照表」および「損益計算書」の提出も求められます。

不動産所得の確定申告で最大65万円の特別控除を受けるには、不動産を事業的規模で運営している必要があります。

事業的規模の基準は、アパートやマンション経営であれば10室以上が目安です。事業として不動産経営をおこなっている方は、複式簿記で記帳することで税制面の優遇を受けられます。

青色申告特別控除の適用で10万円から55万円の控除額になる

青色申告特別控除を適用することで、10万円から55万円の控除額に引き上げることが可能になります。青色申告特別控除で最大65万円の適用を受けるためには、e-taxでの申告も必要です。

会計帳簿を救式簿記で作成しなければならない要件はありますが、会計ソフトを利用することで簡単に作成できます。最近では、スキャナで領収書を読み取るだけで経費の仕訳が計上できる会計ソフトもあるため、この機会に検討することをおすすめします。

不動産所得の経費として認められているもの一覧

不動産所得の経費とは、不動産収入を得るために必要な支出を指します。下記に挙げているものが代表的です。

不動産所得の確定申告に必要な税金の計算方法

不動産所得の申告で納税額を計算するためには、不動産所得額を求めなければなりません。不動産所得は下記の計算式で求められます。

• 総収入金額 - 必要経費 = 不動産所得の金額

上記の計算式で求められた不動産所得の額に、所得税率をかけて納税額を決定します。計算式は下記のとおりです。

• 課税所得金額 × 税率 - 税率控除額 = 所得税

税率は、国税庁のサイトで確認できます。所得の多さで税率が異なるため、必ず自分にあった税率を適用しましょう。

不動産所得の確定申告に必要な書類でよくある質問5選

不動産所得の確定申告でよくある質問5つを紹介します。

Q1. 不動産所得とはなに？

所有する不動産を活用し、誰かに貸すことで発生した収入が対象です。部屋を貸すだけではなく、駐車場や駐輪場の貸し出しから発生した収入も不動産所得です。

Q2. 不動産所得のある人は確定申告が必要？

不動産所得がある場合でも、赤字であれば必ずしも申告が必要ではありません。青色申告の場合、確定申告することで来年度以降、利益が出た場合に本年度の赤字と相殺できる制度があります。

Q3. 確定申告書類はオンラインで作成できる？

e-taxを利用することで、オンラインでの申告書作成が可能です。申告書作成には、あらかじめ準備しておきたい書類があります。本記事の「2. 必要経費・控除がわかる書類」を参考に、準備することをおすすめします。

Q4. 未収入の家賃も不動産収入に含む？

未収入の家賃も不動産収入に含まれます。一部、契約書の内容により異なる場合があるため、計上方法の確認が必要です。いずれの場合でも、1月から12月までの1年間の収入で計算することに変わりはありません。税法上は、継続的に同じ方法で収入を計上しなければならない決まりがあります。前年度とあわせた方法で収入計算をしましょう。

Q5. 税理士の報酬も不動産所得の経費になる？

税理士へ不動産所得の申告を依頼している場合は、不動産経費として取り扱います。そのほか相続税の申告や不動産事業と関連性のない相談により発生した支払いは、経費にはなりません。

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まとめ

不動産所得の確定申告に必要な書類は、適用する申告方法により異なります。資料収集の段階で、発生する経費や収入を把握できれば、申告作業はスムーズに進みます。日頃から帳簿作成を実施し、確定申告書には数字を転記するだけで済む管理ができれば理想です。

不動産所得の確定申告について、どのような準備が必要かわからない方は、専門家である税理士に相談することをおすすめします。税理士とは日頃から面識がない方には比較ビスがおすすめです。

比較ビズでは、必要事項を入力する2分程度で、不動産所得の確定申告に強い税理士をスピーディーに探せます。どの専門家に相談すべきなのか迷うことがあれば、ぜひ利用してみてください。

監修者のコメント

竹中啓倫税理士事務所

税理士・米国税理士・認定心理士　竹中啓倫

岐阜県出身。上場会社の経理に勤務する傍ら、竹中啓倫税理士事務所の代表を務める。M＆Aなどの事業再編を得意とし、セミナーや研修会講師にも数多くあたるほか、医療分野にも造詣が深く、自ら心理カウンセラーとして、心の悩みにも答えている。税理士会の会務では、名古屋税理士協同組合理事を務める。

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不動産での収入がある方は、確定申告をしなければならない方が大部分だと思います。自分で税金を計算して、自分で納税することになります。そのためには、最低限そろえていただく資料があります。これらの資料がないと、仮に税理士に依頼しようにも、税理士とて計算できませんので、その部分は用意するようにして下さい。

１．収入がわかる資料
　　部屋別の、月別の状況が一覧表にされるのがよいでしょう。

２．必要経費がわかる資料
　　支払の領収書と請求書が残っていれば結構です。

3．控除額のわかる資料
　　ほかに給与等があれば、源泉徴収票をご用意ください
　　また、生命保険料控除等、領収書や固定資産税等の通知書　等をご用意ください。

執筆者

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