プリンストン株式会社

【建築基準法上の接道要件2mを満たさない土地（旗竿地）の相続】
　被相続人の土地の間口が1.5mしかなく、建築基準法上の道路に２m接しないため、原則として建物を建築することが出来ない土地を依頼人が相続しました。相続税評価額を算定する場合には、評価土地とかげ地一体価格から、かげ地価格を控除する方法で行います。（尚、かげ地とは、旗竿地を正方形又は、長方形と想定した場合の土地から、旗竿地を除く土地のことを言います）。評価減となっつた土地の単価に、　?不整形地補正率（かげち割合）×間口狭小補正率（小数点第2位未満切捨）又は?間口狭小補正率×奥行長大補正率（小数点第2位未満切捨）のうち「0.60」を下限として、いずれか小さい方を掛けて計算します（この価格をA価格とします）。
A価格　と　B価格（路線価掛ける追加通路部分の地積）の大小比較し、小さい価格をC価格とする。一般的にはB価格が低くなる。
A 価格　マイナス　C価格が接道義務を満たさない土地の相続税評価上の価格となります。簡単にいうと、下記の【財産評価総則基本通達第2章20-2】（無道路地の評価）より、価格の４０％分（最高の減価率）しか控除できないこととなります。

　不動産鑑定評価では、一般には公開されていない旗竿地の取引事例に基づく価格を参考にして、価格を決定します。地域によっては、旗竿地の価格が接道義務を満たす更地価格の平均で35%であり、不動産鑑定評価額が相続税評価額より低くなり、不動産鑑定評価額で相続税申告されました。

【財産評価総則基本通達第2章20-2】（無道路地の評価）
無道路地の価額は、実際に利用している路線の路線価に基づき20≪不整形地の評価≫の定めによって計算した価額からその価額の100分の40の範囲内において相当と認める金額を控除した価額によって評価する。この場合において、100分の40の範囲内において相当と認める金額は、無道路地について建築基準法（昭和25年法律第201号）その他の法令において規定されている建築物を建築するために必要な道路に接すべき最小限の間口距離の要件（以下「接道義務」という。）に基づき最小限度の通路を開設する場合のその通路に相当する部分の価額（路線価に地積を乗じた価額）とする。（平11課評2−12外追加、平12課評2−4外改正）