地目変更登記の費用はいくら？自分で申請する際の手順や土地家屋調査士の選び方を解説

地目変更登記の費用は1筆あたり「1万〜5万円」

地目変更登記の費用は、1筆あたり1万〜5万円です。土地家屋調査士に依頼するか、本人申請を行うかで費用が異なります。土地家屋調査士への報酬費は、複数の土地の地目変更登記を同時に行う場合、2つ目以降は2万〜3万円と安くなります。

土地家屋調査士に依頼する場合の費用相場「5万円程度」

土地家屋調査士に依頼する場合の費用相場は、5万円程度です。土地家屋調査士をはじめとした士業の報酬は自由化されており、地域の違い・個別の依頼先に応じて、報酬・費用は変動します。

日本土地家屋調査士会連合会が公表する地目変更登記の地域別の報酬相場は、以下のとおりです。

参照：日本土地家屋調査士連合会「令和4年度 土地家屋調査士業務報酬に関する調査」

土地家屋調査士の全国平均相場は、46,589円でした。地域によって最低値・最高値に差はあるものの、平均値は43,000〜48,000円です。地目変更登記は、登録免許税の納付は必要ないため「土地家屋調査士の報酬＝地目変更登記の代行手続きの費用」と考えていいでしょう。

地目変更する土地が複数ある場合の相場は1筆あたり「2〜3万円追加」

地目変更する土地が複数ある場合の追加費用相場は、1筆あたり2〜3万円です。複数の土地を所有しており、すべての土地の地目を変更したい場合は、土地家屋調査士に支払う報酬額も増加します。

それぞれの土地に関する申請書類を用意する必要があるものの、申請はまとめられるため追加分の費用削減が可能です。地目変更登記のメインとなる土地が1筆5万円程度、地目変更したい土地が増えるごとに1筆2万〜3万円が追加されます。

本人申請の場合は総額で「1万円程度」

地目変更登記を本人申請で行う場合の費用は、総額で1万円程度です。土地所有者のなかでも不動産登記の知識がある・時間をかけてじっくりと手続きできる場合、地目変更登記を自ら手続きする「本人申請」ができます。

地目変更登記は、必要な申請書類を収集・作成し、対象となる土地を管轄する法務局への申請が基本です。登録免許税の納付は必要ないため、かかる費用は必要書類の取得費用・法務局への交通費・通信費などの実費のみに抑えられます。

法務局での資料取得に1,000円程度、現況確認や法務局への交通費を入れても、総額で1万円程度で済むでしょう。

地目変更登記とは土地の目的・種類を変更するための手続き

地目変更登記とは、不動産登記事項証明書に登記されている土地の目的・種類を変更するための手続きです。対象の土地を管轄する法務局に必要書類を提出し、登記されている地目の変更を申請します。

もともと「田・畑」だった土地を「宅地」に変更したり「宅地」だった土地を「駐車場（雑種地）」に変更したりする際に変更登記が必要です。

地目とは土地の目的・用途を特定した登記事項証明書用の不動産用語

地目（ちもく）とは、土地の目的・用途・種類を特定し、登記事項証明書に記載するための不動産用語です。不動産登記法上の地目は、以下の23種類に区分されています。

地目は法律上「土地の現況および利用目的に重点を置き、部分的にわずかな差異のあるときでも土地全体としての状況を観察して定める」とされています。

地目変更登記を行う場合、定められた23種類以外の地目を定められず、1筆の土地に対して複数の地目を定められません。

地目変更登記は所有者の義務：期限は変更が生じてから1カ月以内

地目変更登記は、変更が生じてから1カ月以内と期限が定められており、変更登記は所有者の義務です。田・畑などの農地を取得して住宅を建てる場合は宅地へ、住宅を取り壊して駐車場にする場合は宅地から雑種地への地目変更が必要になります。

1カ月を過ぎて地目変更登記されていなくても、ただちに罰則が課されるわけではありません。申請を怠った場合は、10万円以下の罰金が課される可能性もあるため注意が必要です。

地目変更登記の必要書類

地目変更登記の必要書類は、すべての場合に必要な書類2点と、場合によって必要になる書類にわけられます。すべての場合に必要な書類は、以下の2点です。

• 土地地目変更登記申請書（記載例）
• 土地の案内図

申請書は法務局のホームページから申請書様式をダウンロード可能です。土地の案内図は、Googleマップを活用して作成できます。土地家屋調査士に手続き代行を依頼する場合は委任状が必要ですが、依頼先で準備してくれるため事前に用意する必要はないでしょう。

地目変更登記の必要書類は、以上の3つの状況で必要な書類が異なります。必要な書類を確認して登記手続きの際に間違えないようにしましょう。

土地の所有者が亡くなっている場合

所有者が亡くなっている土地の地目変更登記を相続人が手続きする場合、申請書・案内図に加え、以下の書類2点が必要になります。

• 土地の所有者が亡くなっていることのわかる戸籍謄本または除籍謄本
• 土地の所有者の相続人となる方の戸籍謄本と住民票

土地の所有者の住所が登記内容と異なる場合

土地の所有者の現住所が不動産登記事項証明書の住所と異なる場合、申請書・案内図に加え、以下の書類が必要になります。

• 土地の所有者の住民票または戸籍の附表

用意する住民票・戸籍の附表には、登記内容の住所から現住所に移った経緯が記載されていなければなりません。

地目を農地からほかの地目に変更したい場合

地目を農地からほかの地目に変更したい場合は、申請書・案内図に加えて以下の2点が必要になります。

• 現地がすでに農地ではない場合：非農地証明（現況証明）
• 現地が農地のままになっている場合：農地転用許可（非農地証明願い）

「所有者が亡くなっている農地を、相続人が宅地に地目変更したい」の複合的なケースでは、それぞれで必要な書類をすべて揃えなければなりません。申請書・案内図に加え、亡くなった方・相続人の戸籍謄本・住民票・非農地証明などが必要になります。

地目変更登記の手順

地目変更登記の手順は、以下のとおりです。

地目変更登記は、書類を作成して申請するだけでは完了しません。土地の調査・必要書類の取得・申請書の作成など事前の準備が重要です。

1. 法務局で土地を調査（資料の取得）

法務局で不動産登記事項証明書、および地積測量図を取得し、地目変更の対象となる土地を調査します。地目変更したい土地が「どのように登記されているのか」を登記事項証明書で確認することが調査の目的です。

地積測量図が必要になる理由は、山林・田・畑などの土地を宅地に変更する際に、申請書に面積を正確に記載する必要があるためです。

2. 土地の現況確認

登記事項証明書に記載された土地の調査が済んだ段階で、対象となる土地の現況確認を行います。土地の現況確認とは、土地の現況および利用目的で判断されるため、登記上の地目と現況がどのように異なるのかを確認する作業です。

登記上の地目が山林で、土地が造成されており宅地として使える状況であったとしても、住宅が建っていなければ宅地にはなりません。山林から宅地へと地目変更するタイミングは、住宅が建ったあとになります。

3. 申請書類の作成・管轄の法務局に申請

法務局での調査・土地の現況確認をもとに地目変更登記申請書を作成し、必要書類とともに対象の土地を管轄する法務局に提出・申請してください。申請書・添付書類に不備・不足がなければ、1週間程度で登記手続きが完了します。

法務局から登記手続きが完了した旨の連絡はありません。補正事項（修正・訂正が必要）がある場合のみ連絡が届きます。補正事項があった場合は法務局に出向き、指示に従って内容を修正しましょう。

農地転用の場合：農業委員会へ申請する

農地転用の場合は、農業委員会へ申請します。田・畑などの農地から宅地へ地目変更する場合は、許可が必要です。山林・原野・雑種地は、変更しなくても住宅を建てられます。

山林・原野・雑種地に建てる家を住宅ローンを利用して購入する場合は、地目を宅地に変更してください。住宅ローンを契約する際に設定する抵当権は、宅地以外に設定できないためです。

本人申請の場合：法務局も現況確認する

地目変更登記を本人申請で行う場合は、申請書の内容が間違っていないかを確認するため、ほとんどのケースで法務局の職員が現況確認します。本人申請は、申請から登記完了までの期間がやや長めの傾向があるでしょう。

土地家屋調査士が地目変更登記を代行する場合は、法務局が現況確認することはほとんどありません。法務局が土地家屋調査士の専門性を認めており、追加で現況確認する必要がないためです。

土地家屋調査士が代行する場合は、補正事項が生じることなく申請書を作成できます。地目変更登記を土地家屋調査士に任せることで、手続きを素早く、かつスムーズに進められるでしょう。

4. 登記完了証の交付

登記が完了すると、登記完了証が交付されます。交付の際は、窓口や郵送で受け取り可能です。オンライン申請の場合は「オンラインによる交付を希望する」を選択できます。期間は最短でも申請後1〜2週間、郵送の場合は2〜3週間ほどかかるでしょう。

本人申請での地目変更登記が困難なパターン

地目変更登記は本人申請が可能ですが、困難なパターンが4つあります。

地目変更登記は、単純に地目変更だけを登記するパターンは多くありません。さまざまな要因が絡むことによって、本人申請での地目変更登記が困難になるパターンも数多く存在します。

土地の分筆や合筆が必要な場合

土地の分筆や合筆が必要な場合は、本人申請が難しいため土地家屋調査士に代行を依頼しましょう。分筆とは1筆の土地を複数に分割すること、合筆とは複数の土地を1筆にまとめることを指します。

1筆の土地内に住宅と道路を作る場合は、道路部分で分筆し、住宅部分を宅地・道路部分を公衆用道路に地目変更登記しなければなりません。分筆登記は土地の測量が前提となる場合がありますが、土地家屋調査士の場合は測量から登記までをトータルで依頼できます。

筆界（土地の境界）が不明な場合

筆界が不明な場合は、土地家屋調査士への依頼がおすすめです。筆界とは、隣接する土地との境界を指しますが、土地の筆界が不明なままでは「地目変更できない」「売却できない」などの可能性があります。

不明な筆界をはっきりさせるためには、土地の調査・測量が必要です。筆界が不明なままでは、隣接する土地の所有者とのトラブルに発展する可能性もあります。トラブルを回避するためにも、土地家屋調査士に代行を依頼しましょう。

地目を農地から変更する場合

地目を農地から変更する場合は、土地家屋調査士への代行がおすすめです。地目変更したい土地が農地の場合、地目変更登記する前に農地法に則った手続きを済ませましょう。農地法に則った手続き事例は、以下のとおりです。

以上の手続きは、区域による制限事項の関係もあり、土地の所有者だけでは対応が難しいです。農地法の手続きは行政書士の領域であり、農地の地目変更は行政書士と連携の取れる土地家屋調査士に依頼するとスムーズに進むでしょう。

権利部の変更登記が必要な場合

権利部の変更登記が必要な場合は、土地家屋調査士に依頼しましょう。複雑な登記が必要な場合は、専門家に任せるとスムーズに進むためです。

使われていない民家を購入して駐車場に転用する場合は、宅地から雑種地への地目変更登記を行います。加えて、建物を取り壊したことを登記する滅失登記、登記事項証明書の権利部も新しい所有者で登記しなければなりません。

地目変更登記・滅失登記は土地家屋調査士、権利部の登記は司法書士の領域と、登記の内容によって専門家が異なります。司法書士と連携できる土地家屋調査士、もしくは土地家屋調査士と連携できる司法書士に依頼するといいでしょう。

地目変更登記を土地家屋調査士に依頼する際の3つのポイント

地目変更登記を土地家屋調査士に依頼する場合、土地家屋調査士を選ぶポイントは以下の3つです。

土地家屋調査士の費用は一律ではないため、比較検討して選択する必要があります。親身になって対応してくれるか、土地家屋調査士の人柄も重要といえるでしょう。

1. 見積もりに関するていねいな説明がある

見積もりに関するていねいな説明がある土地家屋調査士を選びましょう。地目変更登記の費用は、土地家屋調査士によって異なるためです。「どの作業にいくらかかっているのか」説明が明確な場合、安心して依頼できます。

土地家屋調査士は地目変更登記の専門家ですが、得意・不得意があり、実績の違いから見積書の金額が異なります。複数の土地家屋調査士に相談して、相見積もりによる比較検討が大切です。

2. 親身になって相談に乗ってくれる

相談に対して、親身になってくれる土地家屋調査士を選びましょう。わかりにくい部分をていねいに説明してくれる土地家屋調査士がおすすめです。

些細なことでも親身になって答えてくれると、信頼度も上がるでしょう。不安なこと・困っていることなど、今後を見据えて話を聞いてくれる土地家屋調査士がおすすめです。

3. すぐに連絡が取れる

土地家屋調査士は、すぐに連絡が取れる方を選びましょう。何か困ったことが起きた場合に、すぐに連絡が取れると安心です。

レスポンスの速さは、土地家屋調査士の人柄が見える部分のため、ていねいさ・真面目さを判断できます。いつでも連絡が取れ、相談体制が整っている土地家屋調査士がおすすめです。

まとめ

地目変更登記の費用は、1万〜5万円です。地目変更登記は登録免許税の納付が必要ないため、本人申請の場合は資料取得費・交通費など1万円程度で済みます。できるだけ費用を抑えたい方は、本人申請がおすすめです。

地目変更登記は土地家屋調査士に代行を依頼できます。土地家屋調査士によって費用が異なるものの、相場は5万円程度です。地目変更登記は本人申請で解決しないケースもあるため、専門家に依頼すると安心して任せられます。

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監修者のコメント

こしだ司法書士事務所

司法書士　越田一希

1984年京都市生まれ。不動産・相続・会社の「登記」に必要な手続きを代理する専門家であり、若手ならではのフットワークの軽さと様々な職業経験で培った対応力を持つ法務大臣認定司法書士。自身が法律知識ゼロで資格学習を開始した経験から法律の適用や用語の難しさを理解しており、平易でわかりやすい説明を心がけており評価を得ている。

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あなたが登記簿上「田」や「畑」となっている土地を持っている若しくは取得したという前提でお考え下さい。

その土地に建物を建てて宅地として使いたいといった場合、大まかにいうと

?農地転用の許可を取得する
?都市計画法の許可を取得する
?工事を行う
?地目変更登記を行う。
という流れになります。

ご自身で「地目変更登記」を行ったものの、??の手続きを知らず（無視して）進めてしまった場合、後日役所から「原状回復」や「罰則の適用」などが命令される可能性があります。

原状回復とは「元の状態に戻せ」という事なので、せっかくおこなった宅地造成の工事を元に戻さなければいけなくなったり、すでに建ててしまった建物を取り壊すという事になるのでかなりの損害が発生してしまいます。

また、そもそもの土地を相続で取得していた場合には相続関係を明確にする書類の取得が必要になりますし、地目変更登記いがいにも土地そのものの名義変更手続きを行う必要なども発生します。

間違った認識で手続きを行ってしまうと後々大きなトラブルに繋がる可能性があります。土地という高額資産でのトラブルは大きな負担となることも多いため、ご自身で本人申請をされるという場合であってもどういった手続きが必要となるのかといったことについて、まずは専門家である土地家屋調査士にご相談されることをお勧めいたします。

執筆者

比較ビズ編集部では、BtoB向けに様々な業種の発注に役立つ情報を発信。「発注先の選び方を知りたい」「外注する際の費用相場を知りたい」といった疑問を編集部のメンバーが分かりやすく解説しています。