プリンストン株式会社

　市街化調整区域とは、市街化するのを抑制するべきとして定められた区域のことです。都道府県や市町村など自治体が都市計画法に基づいて指定しています。市街化調整区域内になる土地は用途が制限されているため、原則として勝手に住宅などを建てることはできません。また、都市施設整備なども行われないため、農林水産業などに使用するなどある程度土地の利用も限られます。市街化調整区域に建築物を新築する場合は、都道府県知事の許可が必要です。
　国税庁によると、市街化調整区域の相続税計算時の土地の評価については、周囲の状況が?純農地、純山林か、?店舗等の建築が可能か幹線道路沿いや市街化区域との境界線、または?と?の中間で周囲の状況で判定するとのことです。特に?については、斟酌率（減価率）が宅地価格の５0%、又は農地等の価額を基として評価する場合です。さらに、?店舗等の建築が可能か幹線道路沿いや市街化区域との境界線の場合にも、?に近い状態の場合には、斟酌率（減価率）が宅地価格の30%です。それ以外は斟酌率（減価率）がゼロ％です。これを判断するのは困難です。

　鑑定評価では、都市計画法上の市街化調整区域内の宅地において、どのような用途の建物が建築できるかを検討します。市街化調整区域内の土地の場合、既存宅地（市街化調整区域内にある宅地で、建築や再建築ができると確認されたもの）と認められれば建物等建築が可能ですが、それ以外ですと通常の建物の建築はできません。
　次に、市街化調整区域内にある雑種地の価額は、原則として、その雑種地の現況に応じ、その雑種地と状況が類似する付近の土地について評価した1平方メートル当たりの価額を基とし、その土地とその雑種地との位置、形状等の条件の差を考慮して評定した価額に、その雑種地の地積を乗じて計算した金額によって評価します。
　鑑定評価では、ある地域の市街化調整区域の土地の価格は、その近隣の地域の宅地（建物を自由に建築きる）の１０分の１の場合もあり、市街化調整区域の土地の相続時、鑑定評価による近隣の取引事例価格により相続税評価額が大幅に下がることがあります。